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楊紅旭:打擊囤地難似打虎

2013-07-15 08:58:15 和訊網  楊紅旭

和訊網專欄作者 楊紅旭
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  據媒體報道,國土資源部副部長胡存智在出席11日“全國土地利用動態巡查工作現場會”時透露:近期發現土地市場中存在供地者和用地者達成默契,通過違規出讓等手段,導致大量土地囤積在用地者手中,長期不開發或開發不足。鑒于此,國土部選擇了可能存在上述情況的“特殊”地塊284宗,進行調查分析。

  原來,“近期才發現”。其實,土地出讓與管理領域,官員權力尋租早已是公開的“秘密”,這是近些年全國貪污腐敗案發案率最高的領域之一。作為管理部門的國土部,應該心知肚明。不過,敢于在這種公開場合,這么直白、赤裸的表示,也算是一種小小的進步了。只有敢于直面慘酷現實,才有可能解決這一痼疾。

  早在1999年,國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》就明確規定,閑置土地滿1年的可征收土地閑置費;滿2年以上的可無償收回土地使用權。然而,此政只是“紙老虎”,并無什么威懾力。據國土部數據,截至今年5月,全國閑置土地仍多達3.55萬公頃,其中房地產(000736,股吧)閑置土地1.07萬公頃。近些年,極少看到政府無償收回閑置土地的新聞。

  為什么會這樣?原因錯綜復雜,歸結起來,不外乎兩點:一是利多,二是難管。

  關于利多。過去,房地產總被稱為暴利行業,近幾年利潤率有所下降,但仍可稱為高利潤行業。而高利潤的源頭主要在于土地。土地是財富之母,房屋價值主要來自于土地價值。與建安費用、政府稅費相比,地價的可變性強,是影響房價與利潤的主要變量。如果通過公關,在拿地時出價低一些、在拿地后拖欠土地款、修改規劃提高容積率、囤地待升值等等,那么就能從中獲得幾千萬、上億的額外收益。誘惑如此之大,多少商人能安之若素?

  關于難管。我國土地管理制度,實行垂直管理,由國土資源部開始,一層層的向下管理。但是,與金融部門、銀行部門的垂直管理不同,土地是不動產,是扎根于地方的,地方政府很容易干預上級部門的土地管理,因此就形成了土地管理方面“縣官不如現管”的現象。而地方政府與官員,在政績與利益的驅動下,常常傾向于透支土地利用指標,或根據自己的意愿調整、修改原定的土地規劃。為了加強垂直管理,2006年國家建立了土地督察制度,在全國分設了九個督察分局,但效果仍差強人意。

  為防止企業“囤地”、“圈地”等拿地而不開發的行為,國土部已在全國范圍內建立了土地利用動態巡查制度,并計劃于2014年1月1日起正式運行。該制度旨在加強對建設用地供后開發利用進行全程監管,也是官方職能由“重土地審批、土地供應”向“重全程監管”轉變的一個體現。

  這也算是完善制度吧,但若想進一步打擊囤地、減少土地閑置,筆者還有幾點建議。一是信息要公開。法制社會中,信息透明很重要,社會監督可以在一定程度上彌補政府與官員在管理過程中的不積極、不主動,各地土地部門,要將每個房地產項目的動態信息在官方網站上公布,還要提示哪些項目已經延遲開工。如此,自然會有媒體進行報道,形成輿論壓力。

  二是政府要自律。并非所有的土地閑置,都怪開發商無良。2011年初的官方數據表明,造成全國房地產用地閑置的案例中,有近六成是由于政府原因造成的。比如土地出讓之后,卻又修改城市規劃或土地規劃;再如,政策規定須凈地出讓,但很多地方政府還在實行毛地出讓(將拆遷等包袱丟給了開發商),近幾年動拆遷越來越難,開發商即便已經購地,也常因拆遷難而難以按期開工。如果政府都不遵守游戲規則,又怎能要求企業按規辦事?即便依法有權索賠、打官司,可又有幾個開發商有膽告政府?

  三是加大查處力度。土地閑置、囤地之事,其實很容易查明原因與責任,但過往事實表明,管理部門或者不原查,或者只查不處(處罰)。既然如此,開發商與地方官員(或部門)違規違法的成本非常之低,而從中獲利的可能非常之大。只有執法必嚴才能治亂。一方面,如果責在開發商,一年不開工罰款,兩年不開工收回,執行就是了。另一方面,如果責在地方政府或官員,也要進行行政處理或依法治罪。比如2011年1月,國土部曾對土地違規嚴重的20個市縣一把手進行約談,結果不得而知,但如果只是談話,何用之有?難道不能更狠點,處分、降級?

  上海易居房地產研究院副院長 楊紅旭

  

(責任編輯:陶海玲 HF003)
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